Al hablar de una hipoteca, ¿cuál es la diferencia entre los pagos de capital e intereses y el monto de pago mensual total?

La diferencia entre los pagos de capital e intereses y el monto de pago mensual total es que el monto de su pago mensual total incluye, por lo general, costos adicionales como el seguro de propietarios, impuestos, y posiblemente un seguro de hipoteca

El pago del capital e intereses de una hipoteca probablemente es el componente más importante del monto de pago mensual de dicha hipoteca. El capital es la cantidad que pidió prestada y que tiene que pagar, y el interés es lo que el prestamista cobra por prestarle el dinero. 

Para la mayoría de los prestatarios, el pago mensual total que envían a la compañía hipotecaria incluye otras cosas, tales como el seguro de propietarios  e impuestos que pueden permanecer en una cuenta “escrow” de depósito en garantía para impuestos y seguros de la vivienda. Si usted tiene una cuenta “escrow” de depósito en garantía para impuestos y seguros de la vivienda, usted paga una cantidad fija con cada pago de la hipoteca por estos gastos. La compañía hipotecaria por lo general mantiene el dinero en dicha cuenta “escrow” hasta que venza el plazo de pago de las facturas de seguros e impuestos, para luego pagarlas en su nombre. Si su préstamo requiere otros tipos de seguros como un  seguro hipotecario privado, estas primas también pueden estar incluidas en el pago total de su hipoteca.  

Así es cómo funciona:

Capital + intereses + seguro de hipoteca  (si es aplicable) + cuenta “escrow” de depósitos en garantía (seguro de propietarios de vivienda e impuestos) = monto de pago mensual total 

Si usted vive en un condominio, cooperativa, o en un barrio con una asociación de propietarios, usted probablemente tendrá cargos adicionales que generalmente se pagan por separado.

Consejo: Incluso con una hipoteca de tasa fija, el monto de su pago mensual puede cambiar.  

Aunque su pago de capital e intereses, en general, seguirá siendo el mismo siempre que usted haga sus pagos regulares a tiempo (a menos que, por ejemplo, usted tenga un préstamo global reembolsable al vencimiento), su pago de la cuenta “escrow” sí puede cambiar. Por ejemplo, si su hogar aumenta de valor, los impuestos de la propiedad normalmente también aumentan.  

Al considerar una oferta de hipoteca, asegúrese de mirar el monto de pago mensual total en los estimados escritos que recibe. Muchos compradores de vivienda cometen el error de mirar solo el pago del capital e intereses, con la subsiguiente sorpresa desagradable al enterarse de que el monto de su pago mensual total es mucho mayor.  Usted puede encontrar el monto de su pago mensual total en la página 1 del  Cálculo de Préstamo(en inglés) en la sección de "Pagos Proyectados". 

Muchos prestamistas exigen que usted pague sus impuestos y el seguro por adelantado, a través de la cuenta “escrow” de depósito para impuestos y seguros de la vivienda, pero no todos lo exigen. Si no se menciona un pago desde dicha cuenta “escrow” en su Cálculo de Préstamo, estos costos no se incluirán en su monto de pago mensual al prestamista hipotecario. En lugar de eso, usted tendrá que pagar los impuestos de la propiedad directamente a los gobiernos local y estatal, y el seguro de propietarios de vivienda directamente a su compañía de seguros. Para asegurarse de que usted sí va a poder pagar la hipoteca, averigüe los costos del impuesto a la propiedad y del seguro de propietarios de vivienda, y calcule usted mismo el monto de pago mensual.  Pregunte al agente de bienes raíces dónde conseguir esta información.

Consejo: Al comparar las ofertas de hipoteca, asegúrese de que esté comparando cosas iguales con cosas iguales. 

Si un prestamista le exige que pague los impuestos y el seguro a una cuenta “escrow” de depósito para impuestos y seguros de la vivienda, pero otro prestamista no, compare las ofertas considerando sólo el pago de capital e intereses, en lugar del pago mensual total.  Asegúrese de calcular también el monto del pago mensual total, así usted podrá estar seguro de que sí lo puede pagar. 

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Nota: No incluya información confidencial, como su nombre, información de contacto, número de cuenta o número de seguro social en este campo.