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¿Qué son los puntos (de descuento) y los créditos del prestamista y cómo funcionan?

En general, los puntos y los créditos del prestamista le permiten realizar compensaciones a la manera en que usted paga por su hipoteca y por los costos de cierre. Los puntos, también conocidos como puntos de descuento, bajan su tasa de interés a cambio de pagar un cargo por adelantado.  Los créditos del prestamista bajan sus costos de cierre a cambio de aceptar una tasa de interés más alta.

Estos términos pueden a veces significar otras cosas. "Puntos" es un término que los prestamistas hipotecarios han utilizado durante muchos años. Algunos prestamistas pueden usar la palabra "puntos" para referirse a cualquier cargo inicial que se calcula como un porcentaje de la cantidad de su préstamo, ya sea que usted reciba o no una tasa de interés más baja. Algunos prestamistas pueden ofrecer créditos del prestamista que no están conectados con la tasa de interés que usted paga; por ejemplo, como una oferta temporal, o para compensarle por algún problema. 

La información que viene a continuación se refiere a puntos y créditos del prestamista que sí están conectados con su tasa de interés. Si usted está considerando pagar puntos o recibir créditos del prestamista, pida al prestamista que aclare cuál será el impacto sobre su tasa de interés.

Puntos

Los puntos le permiten hacer un equilibrio entre sus costos iniciales y sus pagos mensuales. Si paga puntos, usted paga más por adelantado, pero recibe una tasa de interés más baja y por lo tanto, paga menos a lo largo del tiempo. Los puntos pueden ser una buena decisión para alguien que sabe que va a mantener el préstamo por mucho tiempo.

Los puntos se calculan en relación con la cantidad del préstamo. Cada punto equivale al uno por ciento de la cantidad del préstamo. Por ejemplo, un punto en un préstamo de $100,000 sería el uno por ciento de la cantidad del préstamo, o $1,000. Dos puntos sería dos por ciento de la cantidad del préstamo, o $2,000. Los puntos no tienen que ser números redondos – usted puede pagar 1.375 puntos ($1,375); 0.5 puntos ($500) o incluso 0.125 puntos ($125). Los puntos se pagan al cierre y aumentan los costos

/es/obtener-respuestas/que-son-los-puntos-de-descuento-y-creditos-del-prestamista-y-como-funcionan-es-136/

 del mismo.

Pagar puntos disminuye su tasa de interés en relación con la tasa de interés que podría conseguir con un préstamo de cero puntos con el mismo prestamista. Un préstamo con un punto debe tener una tasa de interés menor que un préstamo con cero puntos, al  asumir que el mismo prestamista ofrece ambos préstamos y que son el mismo tipo de préstamo. Por ejemplo, ambos préstamos tienen una tasa fija (en inglés), ambos tienen una tasa ajustable (en inglés), y ambos tienen el mismo plazo de préstamo (en inglés) son el mismo tipo de préstamo, tienen la misma cantidad de pago inicial, etc. El mismo tipo de préstamo, con el mismo prestamista, con dos puntos, debe tener una tasa de interés aún más baja que un préstamo con un punto.

Los puntos deben estar enumerados en el Cálculo del Préstamo (en inglés) y en su Divulgación de Cierre (en inglés) en la página 2, Sección A. Según la ley, los puntos que aparecen enumerados en su Cálculo del Préstamo y en su Divulgación de Cierre deben estar conectados a una tasa de interés con descuento. 

La cantidad exacta en que se reduce su tasa de interés depende del prestamista específico, del tipo de préstamo y del mercado hipotecario en general.  A veces, usted puede recibir una reducción relativamente grande en su tasa de interés por cada punto que paga. Otras veces, la reducción en la tasa de interés por cada punto que paga puede ser menor.  Depende del prestamista específico, del tipo de préstamo y de las condiciones del mercado.

También es importante entender que un préstamo con un punto, con cierto prestamista, podría no tener una tasa de interés menor que el mismo tipo de préstamo, con cero puntos, con otro prestamista.  Cada prestamista tiene su propia estructura de precios, y algunos prestamistas pueden ser más o menos caros, en general, que otros prestamistas, independientemente de si usted está pagando puntos o no. Por eso vale la pena comparar precios de hipotecas. Explore los tipos de interés actuales (en inglés) u obtenga más información sobre cómo comparar precios de hipotecas.

Créditos del prestamista

Los créditos del prestamista funcionan del mismo modo que los puntos, pero al revés.   Usted paga una tasa de interés más alta pero a su vez el prestamista le da dinero para cubrir los costos del cierre. Cuando usted recibe créditos del prestamista, usted paga menos al inicio, pero paga más con el tiempo, a causa de la tasa de interés más alta.

Los créditos de prestamistas se calculan al igual que los puntos y pueden aparecer en las hojas de trabajo de los prestamistas como puntos negativos. Por ejemplo, un crédito de $1,000 de un prestamista para un préstamo de $100,000 podría aparecer como un punto negativo (porque $1,000 es el uno por ciento de $100,000).

Esos $1,000 aparecerán como un número negativo en la línea en que aparecen los créditos del prestamista, en la página 2, Sección J de su Cálculo de Préstamo (en inglés) o de su Divulgación de Cierre (en inglés)  El crédito del prestamista compensa sus costos de cierre y disminuye la cantidad que usted tiene que pagar en el cierre.

A cambio del crédito del prestamista, usted tendrá que pagar una tasa de interés mayor de la que hubiera recibido con el mismo prestamista, para el mismo tipo de préstamo, sin el crédito de prestamista. Mientras más créditos usted reciba del prestamista, mayor será su tasa.

La cantidad exacta en que se incrementa su tasa de interés depende del prestamista específico, del tipo de préstamo y del mercado hipotecario en general. A veces, podría recibir un crédito de prestamista relativamente grande por cada incremento de 0.125% en la tasa de interés que usted paga. Otras veces, el crédito de prestamista que usted recibe por cada 0.125% de aumento en su tasa de interés puede ser menor.

Un préstamo con un crédito del prestamista del uno por ciento con un cierto prestamista, podría o no, tener una tasa de interés más alta, que el mismo tipo de préstamo sin créditos del prestamista, con otro prestamista. Cada prestamista tiene su propia estructura de precios y en general, algunos prestamistas pueden ser más o menos caros, que otros, independientemente de si usted está recibiendo o no créditos del prestamista. Explore los tipos de interés actuales  (en inglés)  u obtenga más información sobre cómo comparar precios de hipotecas (en inglés).

Vea un ejemplo

La siguiente tabla muestra un ejemplo de las compensaciones que usted puede hacer con los puntos y créditos. En el ejemplo, usted pide prestado $180,000 y reúne los requisitos para un préstamo de tasa fija de 30 años a una tasa de interés del 5.0% con cero puntos. En la primera columna, usted opta por pagar puntos para reducir su tasa. En la tercera columna, usted opta por recibir créditos del prestamista para reducir los costos de cierre. En la columna del centro usted no opta por ninguna de las dos.

COMPARE TRES CASOS DE CÓMO LOS PUNTOS AFECTAN LA TASA DE INTERÉS

TASA

4.875%

5.0%

5.125%

PUNTOS

+0.375

0

-0.375

SU

SITUACIÓN

Planea mantener su hipoteca durante mucho tiempo.

Puede permitirse pagar más dinero en efectivo al momento del cierre.

Está satisfecho con la tasa de mercado y sin puntos en ninguna dirección.

No quiere pagar mucho dinero en efectivo por adelantado y puede permitirse un pago hipotecario más grande.

USTED PUEDE

ELEGIR

Pagar puntos ahora y obtener una tasa de interés más baja. Esto le ahorraría dinero a largo plazo.

Cero puntos.

Pagar una tasa de interés más alta y obtener un crédito del prestamista hacia todos o parte de los costos de cierre.

QUÉ

SIGNIFICA

ESO

Usted podría aceptar pagar $675 más en costos de cierre, a cambio de una tasa más baja de 4.875%.

 

Ahora: Usted paga $675.

 

Durante el plazo del préstamo: Paga $14 menos cada mes

Sin ajustes en ninguna dirección, es más fácil entender lo que está pagando  y comparar precios.

Usted podría aceptar una tasa más alta de 5.125%, a cambio de $675 hacia los costos de cierre.

 

Ahora: Usted obtiene $675

 

Durante el plazo del préstamo:

Paga $14 más cada mes

Consejo: Si no sabe cuánto tiempo permanecerá en el hogar o cuándo deseará refinanciar y tiene suficiente dinero en efectivo para el cierre y ahorros, puede que no quiera pagar puntos para reducir su tasa de interés, ni aceptar una tasa de interés más alta para recibir créditos.   Si no está seguro, pida al especialista en préstamos que le muestre un par de opciones (con y sin puntos o créditos), y que calcule los costos totales con diferentes plazos. Elija la menor cantidad de tiempo, la mayor cantidad de tiempo, y la cantidad más probable de tiempo que usted mantendrá el préstamo. También puede revisar sus opciones con un asesor de vivienda certificado por el HUD.

Al comparar ofertas de diferentes prestamistas, pida la misma cantidad de puntos o créditos a cada uno.

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